近期，國內各大銀行個人住房抵押貸款業務都出現了一定的“額度荒”、利率上浮，甚至停貸的問題。買房不等人，對于眼下就有實際貸款需求的購房者來說，如何才能快速、有效地獲得房貸？目前8.5折的房貸利率優惠又是否還能享受呢？

8.5折難上加難

今年下半年以來，各地房貸收緊之風就頻頻吹起，而進入10月之后則愈發嚴重。不少業內人士都指出，由于今年初3、4月份的大規模放貸行為，使得各家銀行的貸款額度都在年底趨緊。根據預測，未來兩月的“額度荒”、利率上浮甚至停貸的現象應是只增不減。

近期有調查顯示，目前各地、各銀行的房貸發放都已日漸趨緊。如在上海，工、農、中、建四大國有銀行還表示尚有首套房8.5折的利率優惠，而廣發、平安、光大等股份制銀行則均已相繼取消優惠政策，甚至出現了停貸現象；相類似的，在廣州絕大多數銀行的首次置業貸款利率也已經上浮5%~10%，且額度緊張的占絕大部分。

而滬上即使是四大行這樣房貸業務的“中堅力量”，實際在面對8.5折的房貸優惠時也頗有些“愛理不理”。比如農行，首套房最低8.5折的優惠要求房價在160萬元以上、房齡20年以內。同時工作人員還坦率地告訴記者：“最近對客戶資質要求的確無形中有所提高，客戶被拒貸也有所增長。”另有知情人士透露，目前部分銀行針對其高端或者優質客戶，可能仍有部分的優惠利率，但往往僅是出于維護客戶關系的目的，一般的購房者幾乎不可能獲得8.5折的最優利率。

對此，21世紀不動產的羅寅申也告訴記者，目前滬上整體的房貸發放都有著審批嚴、通過難、放款慢的問題。雖然不少銀行尚表示有8.5折優惠利率可以申請，但更多地只是“政策尚存”，實際要順利通過審批并拿到貸款可以說是難上加難。“目前上海能拿到9折、9.5折優惠已經不錯了，部分銀行已回歸基準利率。”同時，往往還有不少購房者幾經周折獲批了房貸，之后卻被銀行告知“放款時間尚不明確”、“可能要到明年年初”。

“最優客戶”有優勢

可以說，因為房貸、特別是優惠利率對于銀行來說“利潤低、不賺錢”，在每年年底這樣的額度趨緊時期，面對銀行的惜貸情緒，一般的購房者確實很難獲得優惠貸款，畢竟主動權掌握在銀行手里。至于少部分銀行向一些高端、優質客戶提供8.5折最優利率的現象，羅寅申也分析指出：“在現階段能實際相對較快地獲得8.5折優惠利率的，一定是在各方面都被銀行認可為優質客戶的人。”不難想象，成百上千的購房者都排著隊等放貸，銀行尚余的一些額度自然會批給最“優質”的那一小部分人。

那么，怎樣才有可能成為那種“最優客戶”呢？首先自然要滿足貸款的基本條件，包括信用問題、貸款資質等等，力爭樣樣“優質”。購房者可先向征信管理部門查詢本人的信用報告，確認是否有不良記錄、是否符合銀行規定。對于日趨嚴格的資質審核，則還應自查諸如學歷、工作性質、工作收入、名下擁有資產等等條件，并備好相關證明材料。一般來說，學歷在本科以上，工作收入是月還款金額的2倍以上，工作單位是國企或者世界500強，征信記錄良好，會是銀行優先選擇發放貸款的客戶群。

進一步的，購房者還應提前多向各家銀行了解其各自的相關貸款政策和具體發放條件，特別是國有大銀行、中小銀行、外資行之間的差異。除了職業穩定、收入較高之外，一些銀行對擁有該行白金卡、VIP身份的客戶，以及預先購買使用多項該行產品（如存款、理財產品、基金、保險等）并達到一定金額的客戶，在放款速度和利率上也還會有一定的優勢。

一切早作打算

而隨著貸款難問題的不斷加劇，急需貸款的購房者還應加快腳步，避免錯過原本還能趕上的“末班車”。歸結來看，由于每逢年底都會遇到一定程度的貸款難問題，有購房計劃的購房者還是應該在各方面都未雨綢繆、早作打算。

1.提前準備好各類房貸申請材料，包括身份證明、婚姻證明、用途證明（購房合同、首付款發票等）、還款能力證明等等，并確保其真實齊全、及時遞交。

2.避重就輕選擇最合適的銀行。雖然每個銀行貸款審批中涉及的因素基本相同，但是在審核的過程中，不同銀行側重的因素不同。購房者可以避開自身因素的弱點，去選擇銀行。比如購買房屋房齡過大的，可以選擇更注重個人還款能力的銀行，如工商銀行；若購房者是個體戶，工資流水提供有難度，可以選擇對房屋或者其他因素更看重的銀行，如交通銀行。

3.在申請貸款時可以選擇一家或幾家大型房產中介公司進行咨詢，這類中介公司往往擁有3到5家甚至更多的合作銀行，每個銀行的貸款政策都不盡相同，購房者可以視實際情況獲得有效建議。

4.購房者還要不忘未雨綢繆、留好退路，考慮一些貸款受阻、放款時間拖慢時所能采取的應對措施。比如在與銀行交涉中盡量問清楚審核、放款的具體時間點；而二手房的購房過程中，更是最好先與房主就過戶時間等細節問題進行協商，并在合同中注明，必要時還需要簽署相關補充協議，以免產生糾紛。

及時調整策略

最后，及時調整自己的相應購房策略也不失為一個好方式。面對年底慣例般的貸款難問題，有條件的購房者也不妨再等上一等。雖然可能會在短期內造成一定的損失，但若來年春天能順利獲批更優惠的8.5折貸款，那么相比今年以較少優惠獲得貸款、甚至放款時間也要拖慢到明年，無疑就更為明智了。

另外，急于獲得貸款的購房者也可以多關注一些其他的產品和渠道。比如，不少銀行提供的相關產品都可以變相使得購房者的貸款成本下降，包括氣球貸、蓄利寶、雙周供、借力貸等等，購房者可以一一了解比較；同時，一些房地產中介也會通過相應的機構渠道來幫助購房者獲批較低利率的貸款；還有一些房地產中介公司則還有諸如“墊資”一類的業務。當然，這樣的購房策略可能并非“上策”，購房者也應充分考慮到其中的風險。